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土地出让金与房价房地产税的关系

分类: 财经教程

昨天出台一个重要的大消息,财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行同时公布,国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。7月1日起,在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等地开展划转试点。


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这则消息一出,小伙伴们都开始炸锅了。纷纷跑到知识星球,齐俊杰的粉丝群里面问老齐这到底是什么意思?因为涉及到土地出让金。所以大家更感兴趣的是,他到底跟房价有怎样的关系?老齐也看到过往上很多的解释,这里就一一给出回复。


首先,土地出让金,是地方政府的钱袋子,是地方收入的主要来源。现在这块钱划转为税务征收。就意味着先要上交国家,但并不是国家拿走,而是会再发回地方使用。最终虽然还是会落在地方。但是呢。对于它的使用规范会严格限制。这就好比你爸爸把你的零花钱都收走了。然后告诉你什么时候用什么时候到我这来领,并且说明理由。那你想想你到底会有多难受。


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其次,跟房价确实关系密切,特别是跟土地价格,因为原来地方上,为了收取更多的土地出让金,很有动力去抬高地价,从而多收钱,甚至会跟本地的房地产开发商联手,哄抬地价,制造地王,然后再把土地出让金进行返还。这种情形多用于拆迁的案例当中,所以土地出让金这块,管理确实不严,有很大的缺失。房地产开发商,到底交了多少钱,也都是一笔糊涂账。


第三,土地出让金这块收入,是土地财政的基石,也是房地产税推出的巨大阻力,大家都很难割舍掉既得利益,现如今这块全都被税务征收,那么这笔钱也就没那么香了,地方的自主权明显下降。为以后的房地产税试点,扫清了一个巨大的障碍。


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第四,通常土地出让金,占地方的收入比重相当大,有利于我们摸清家底,看地方到底有多少收入,也更有利于防范金融风险。



第五,一些地方政府的隐性担保,可能将变得无以为继,地方政府不能随意支配土地出让金了,那么也就意味着信用突然下降,大家要特别小心一些房地产企业的债务违约,甚至一些城投债,可能都会出现违约的情况。


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这几年随着房价的不断大涨,各地的土地出让金也是越来越多,现在全国卖地越来越夸张,2020年,全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元,同比增长15.9%,再创历史新高。许多城市对于卖地收入的依赖度超过100%,堪称重要的财政支柱。甚至老齐当年去地方考察,有的官员就明确表示,我发展什么产业,就企业给我那点税收,大部分都被国家拿走,我能留下的少之又少,那我还不如多卖几块地呢,所以站在管理者的角度上来说,根本就没啥动力去发展实体经济,做大做强产业,而是一心想着搞建设,搞开发。把土地价格弄上来,而当土地价格上来的时候,房价自然也就会跟着涨,面粉推着面包涨价。最后就形成了现在的奇葩现象,有些地方啥产业都没有,老百姓月收入3-5千,但房价已经破了1-2万,这实在令人匪夷所思。


原来我们分税制改革的时候,吸取了一部分深圳经验,觉得土地出让金是小钱,就留给地方自行发展,但现在已经不行了,这块钱太多了,土地出让金占比已经达到了地方财政收入的90%,而且已经形成了巨大的社会性问题,所以必须要重新调整一下了。调整就必须先从弄清楚账目开始。


未来会怎么样?房价会跌吗?这也是大家最为关注的问题,但老齐认为,不会马上就跌,包括土地价格,也不会很快就有反应,毕竟这个东西还有惯性,大家对于房价也有很强烈的预期,现在还有无数的人想要去买房,足以说明问题,在这种情况下,房价没那么容易掉头向下。这个政策也不会特别敏感。但是,这个政策之后,说明离房产税就又近了一大步,老齐觉得未来几年,房地产税将必然推出,之前一直强调立法先行,但现在已经明显转向了,要先搞试点,那么北上广深杭这些发达城市可能成为率先的试点区域,所以房地产税的彻底落地,可能才是楼市重要的风向标。现在土地出让金,被亲爹收走了,监管了起来,那么你猜地方政府会不会对房产税,又新的想法呢?如果税率过重,比如超过2%,一定会让房价下跌,如果税率过轻,免征面积过大,反而会促进房价上涨,所以大家也都在观望。不过老齐也提醒一下,最好到场外观望,因为如果一旦房价的预期开始转向,市场流动性也就迅速消失了,按照房地产这个体量,等到大家都想卖房的时候你就退不出来了。房产税现在已经不再是黑天鹅了,而是一只灰犀牛,他已经迫在眉睫。

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